Rénover son appartement en copropriété

Nombreux sont les propriétaires souhaitant se lancer dans des travaux de rénovation dans leur appartement. Améliorer son cadre de vie, le rendre moins énergivore, agrandir sa terrasse… Nombreuses sont les possibilités de travaux s’offrant aux propriétaires. Un copropriétaire est libre de réaliser des travaux dans/sur ses parties privatives. Cependant, cette liberté de principe est limitée à plusieurs conditions. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans des travaux en copropriété !

Le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble

Rappel : le règlement de copropriété détermine les droits et obligations des copropriétaires, fixe la répartition des charges et définit les modalités de fonctionnement du Syndicat.

Avant de commencer tous types de travaux, assurez-vous bien que le règlement de copropriété de votre immeuble ne les empêche pas. Effectivement, ce dernier ne doit pas qualifier la partie de commune. Ce règlement encadre les travaux dans le but de préserver la pérennité et la qualité de vie des copropriétaires. 

“La loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, définit effectivement les parties communes et les parties privatives d’un immeuble, cependant le règlement de copropriété peut y apporter certaines modifications.”

Tout comme le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble ne doit pas s’opposer aux travaux envisagés : ils ne doivent pas modifier l’aspect extérieur de la copropriété. La destination de l’immeuble et le règlement de copropriété peuvent imposer l’emploi de certains matériaux ainsi que l’obtention préalable d’autorisation administrative spéciale.

Exemple : imaginons que votre copropriété soit destinée à l’habitation, vous ne pourrez pas exercer votre activité professionnelle dans l’immeuble (il faudra en faire la demande en ajoutant ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale).

Parties communes et parties privatives

Rappel : sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, sont communes les parties de l’immeuble qui sont en état d’indivision forcée entre tous les copropriétaires ou certains d’entre eux.

En général, on considère comme privatif l’intérieur de votre logement, par exemple : les portes, les cloisons non porteuses, les revêtements de mur, les revêtements de sol…

Et on a tendance à considérer comme parties communes : les escaliers, l’ascenseur, la façade, les couloirs…

Pourtant certains éléments à l’intérieur de votre appartement peuvent faire partie des éléments communs de votre immeuble, comme : les gouttières, les canalisations en cas de chauffage collectif, les volets, les revêtements de sol, tête de cheminées… Et évidemment le gros-oeuvre du bâtiment (ouvrages assurant la solidité et la stabilité de l’immeuble).

Les travaux ne doivent pas affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble !

Informer le syndic et les copropriétaires

Si après vérification dans le règlement de copropriété votre projet concerne seulement vos parties privatives, vous n’avez pas l’obligation d’en informer le syndic. Si les travaux que vous souhaitez effectuer ont un quelconque impact sur les parties communes, vous devez informer votre syndic, qui a pour rôle de gérer les parties communes d’une copropriété. Il vous conseillera sur vos travaux et vous indiquera les précisions et démarches à suivre. 

Aussi, vous devez prévenir les occupants de l’immeuble, lors d’une assemblée générale, pendant laquelle sera donnée une autorisation (ou non) de réalisation de travaux.

Bien évidemment, les travaux ne doivent causer aucun désordre sur les parties communes ou à l’encontre d’autres occupants, durant tout le déroulement des travaux et à leur suite : qu’il s’agisse de fissure sur un mur, de bruits sonores…

Faire voter pour ses travaux 

• Si le règlement de copropriété qualifie la partie de commune, un vote au préalable en assemblée générale devra prendre place (par exemple, à la majorité de l’article 26 si une acquisition est nécessaire).
• Si la destination de l’immeuble et/ou le règlement de copropriété s’opposent aux travaux envisagés, un vote à l’unanimité devra prendre place au préalable.
• Si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de la copropriété, un vote à la majorité de l’article 25 devra prendre place au préalable (si l’harmonie de l’immeuble est affectée, celle-ci étant constitutive de sa destination, l’unanimité sera alors requise).

Vous devrez ajouter votre résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale afin que le vote prenne place préalablement à tous travaux.