Investir dans le neuf : des garanties en béton

Dans le cadre d’une Vente en État Futur d’Achèvement, on parlera forcément de garanties liées à l’acquisition d’un bien immobilier dans le neuf sur plan, mais alors quelles sont-elles ? Quels risques couvrent-elles ?  Et quelle est leur durée ? 

À l’occasion de la signature des actes notariés d’un bien immobilier neuf, le notaire se doit de dénombrer et expliquer aux futurs acquéreurs l’objet du contrat et le détail des garanties, obligatoires, produites et souscrites par le promoteur. Par ailleurs, la France est un des pays qui encadre le plus la « vente sur plan » puisque les acheteurs sont réputés comme non-professionnels de l’immobilier et sont alors protégés par les vendeurs qui sont réputés comme étant des professionnels. De fait le dépôt de garantie est exigé lors de la signature du contrat de réservation, tout comme les sommes versées lors des différentes étapes de la construction et le bon usage du bien lui-même sont protégés par plusieurs niveaux de garanties contractuelles ainsi qu’une garantie « commerciale » et non-obligatoire sur-lesquels nous faisons un point précis. 

Tout d’abord, il existe deux garanties précédant la livraison du bien immobilier

1- La Garantie Financière d’Achèvement 

Également connue sous l’acronyme GFA ou encore garantie Extrinsèque… cette garantie est la première et la plus importante étape de la réalisation de votre acquisition d’un bien immobilier sur plan. Cette garantie atteste que la réalisation prévue sera réalisée et menée à son bon terme, c’est-à-dire conformément aux plans, descriptifs et pièces écrites signées par l’acquéreur au moment de son achat. 

Cette garantie est depuis le 1er janvier 2015, la condition sine qua non de la signature des actes notariés,  le promoteur ne peut s’y soustraire, substituer une autre forme de garantie ou encore y déroger. 

2- La Garantie de Restitution de Dépôt  

Cette garantie est très importante puisqu’elle protège la prise de décision de l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation, tout en en lui donnant la possibilité de se rétracter de son projet d’acquisition dans un délais de 10 jours à partir de la signature du contrat et de sa réception en envoi recommandé ou bien dans un délai supérieur à ces 10 jours, mais lié à la non-réalisation d’une clause suspensive prévue au contrat de réservation, comme par exemple l’obtention d’un financement pour l’acquisition du bien immobilier en question. 

Le cas échéant, non seulement l’acquéreur se retrouve désengagé de ses obligations, mais récupère l’intégralité de son dépôt de garantie qui était consigné sur le compte séquestre du notaire ou de la banque désignée en attendant la réalisation de la vente. 

Suite à la livraison du bien on retrouve cinq garanties :  

3- La Garantie des Vices ou défauts apparents 

À compter de la réception du bien ou la livraison par le promoteur, les défauts sont consignés dans un procès-verbal de réception signé par les parties. 

Cette garantie dure alors UN MOIS et expire au plus tard, soit à la réception de l’appartement par le propriétaire, soit la fin du mois suivant la prise de possession du bien. 

Conseil d’IMMONORD77 et INEUF : Lors de la réception, vous pouvez vous faire assister par votre conseiller, agence immobilière ou un homme de l’art. 

4- La Garantie de Parfait Achèvement 

Dès la réception des clefs de votre bien immobilier neuf, vous avez un délais de UN AN pour signaler au promoteur toute malfaçon ou dysfonctionnement que vous aurez constaté. 

5- La Garantie d’Isolation Phonique  

Lors de la livraison d’un logement, ce dernier doit répondre aux normes de la Nouvelle Règlementation Acoustique qui définit les critères d’isolation acoustique et phonique des logements neufs portant sur les bruits aériens, ceux de la circulation routière, ferroviaire, mais également les bruits aux impacts, les bruits d’équipements collectifs et/ou individuels de l’immeuble ainsi que la correction acoustique dans les circulations internes. 

La loi stipule qu’une isolation insuffisante ou déficiente peut rendre le bien impropre à sa destination, permettant à l’acquéreur dans un délai de UN AN après la prise de possession de demander réparation. 

Conseil : En cas de doute, demander l’avis d’un expert qui sera en charge des tests appropriés. 

6- La Garantie de Bon Fonctionnement 

La garantie de bon fonctionnement est également connue sous le nom de garantie biennale. 

Elle est alors valable sur une durée de DEUX ANS à compter de la réception des travaux de l’entreprise par le promoteur.  

Cette garantie prend en compte les éléments d’équipement du bien immobilier qui sont dissociables de l’ouvrage, comme par exemple les revêtements muraux, les appareils électriques, les portes, ouvertures et fenêtres, et de manière plus générale, tous les équipements qui peuvent être déposés, démontés ou remplacés sans entraîner de détérioration sur l’immeuble. 

Le cas échéant, le promoteur sera tenu d’intervenir dans les plus brefs pour réparer les dommages. 

Conseil : Faites attention à correctement identifier la date de réception des travaux en évitant les coups de fils et/ou courriers simples, toujours procéder par RAR. 

7- La Garantie Dommage Ouvrage  

Cette garantie est la plus importante de toutes mais surtout plus connue sous le nom de garantie décennale. 

Elle couvrira pendant DIX ANS tous les problèmes qui pourraient, compromettre la solidité de l’ouvrage, le rendre impropre à sa destination, ou encore affecter la solidité d’élément indissociables de l’ouvrage. 

Gérée par le syndic de l’immeuble et l’ensemble des copropriétaires, et comme pour la garantie biennale, elle prend effet à partir de la date de réception DES TRAVAUX soit l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage de l’entreprise en charge des travaux, avec ou sans réserves. 

Conseil : La gestion des dates de réception des travaux est capitale, aux côtés du syndic en charge d’administrer la copropriété, il faut veiller à la fin de vigilance de la garantie et le cas échéant, organiser en compagnie du conseil syndical une visite générale de l’immeuble avant la fin de l’échéance pour repérer tout dommage éventuel.  

Une petite dernière que l’on rencontre occasionnellement : 

8- La Garantie Revente  

Il s’agit là d’une offre commerciale qui n’est ni obligatoire, ni contractuelle, mais parfois offerte par certains promoteurs dans le cadre de leurs réalisations mais tous les promoteurs ne l’offrent pas. 

Concrètement c’est une garantie qui couvre sur DEUX ANS les pertes éventuelles liées à une revente anticipée dans le cas d’un évènement accidentel tel que : décès, invalidité, divorce, dissolution du PACS, naissance multiple ou mutation professionnelle pour ne citer que les cas les plus communs. 

Les conditions d’application et le niveau de garantie peuvent varier en fonction des compagnies et le montant tourne de manière générale autour des 20% du prix d’achat du bien frais notariés inclus. 

Conseil : Dans le cas de la mise en place d’une garantie-revente, vérifiez qu’elle soit mentionnée à l’acte notarié, signé chez le notaire, pour faciliter sa mise en œuvre en cas de besoin et gardez bien tous les documents s’y rapportant afin de les fournir à la première demande, sachant que la compagnie d’assurance vous demandera essentiellement la copie des actes notariés.

En Conclusion : 

Les garanties liées à l’acquisition d’un logement neuf sont simples à comprendre mais deviennent un élément de décision capital qui vous permettra de contrôler votre niveau de confort, de consommation, de sécurité, mais aussi de consolider le profil et la valeur de votre investissement-pierre dans l’immobilier neuf.