La comparaison de deux crédits immobiliers n’est jamais une tâche facile. Cela consiste à déterminer lequel des deux est le plus intéressant, le plus facile à adopter, mais surtout, connaître lequel des deux est le mieux adapté à vos situations de vie.
Les critères de comparaison
Les prêts immobiliers sont comparés selon de nombreuses caractéristiques bien définies. Premièrement, les deux crédits sont comparés à partir du taux d’intérêt. Attention à ne pas choisir des taux variables car, même s’ils peuvent baisser au cours de certaines années, ils peuvent augmenter et vous coûter cher. Deuxièmement, ils sont jugés sur la durée et le type de remboursement : annuités constantes, amortissement constant.
Avec une annuité constante, l’emprunteur est certain qu’il paiera le même montant à chaque échéance, mais les intérêts qu’il versera seront plus importants. En optant pour un amortissement constant, il optera pour une option plus économique mais ne versera pas la même somme à chaque échéance.
Afin de comparer deux prêts sur ces deux premiers critères, il faut calculer le taux d’intérêt effectif (aussi appelé taux actuariel ou coût de l’emprunt) de chaque prêt, ce qui permettra de dire quelle proposition est la plus avantageuse. En effet, le taux effectif n’est pas celui affiché par la banque.
Voici un exemple pour que vous compreniez mieux :
Jean emprunte 1000€ aujourd’hui pour 4 ans, avec un taux d’intérêt de 10%. Le remboursement se fera par annuités constantes. Il doit par ailleurs souscrire à une assurance qui lui coûte 5,50€ par an et payer aujourd’hui des frais de dossier de 10€. Voici la méthode pour calculer le coût de l’emprunt, le taux actuariel :
1. Il faut tout d’abord se représenter l’échéancier du prêt :
Le taux actuariel est donc de 11,28% soit plus que les 10% affichés par la banque. Il ne faut pas prendre en compte les 10€ de frais de dossier dans le calcul. La formule utilisée est la suivante :
2. Puis, pour éviter tous les calculs fastidieux, nous avons utilisé la fonction TRI d’Excel qui permet de trouver facilement le taux actuariel τ du prêt. Réitérez l’opération pour le second prêt que l’on vous propose et vous saurez lequel vous revient le moins cher.
1000 = 10 + 321 + (321 / (1 + τ)²) + (321 / (1 + τ)³) + (321/(1 + τ)⁴)
Troisièmement, les deux prêts sont comparés par rapport à l’assurance, que ce soit pour le paiement ou la demande. Comme vu dans l’exemple précédent, elle est intégrée aux flux de chaque échéance.
Avec une assurance à bas prix, la personne peut être sûre de payer moins à la fin du mois. Enfin, quatrièmement, les deux crédits immobiliers sont comparés selon les frais et le coût des dossiers. Il est préférable de choisir un emprunt à bas prix sur l’inscription plutôt que de se lancer dans un prêt avec un coût haut alors que les dossiers ne sont pas acceptés.
Comment comparer deux crédits immobiliers
Afin de pouvoir profiter pleinement des avantages offerts par un crédit immobilier, le souscripteur doit se référer à au moins deux propositions de crédit. Elle doit par la suite les comparer pour déterminer lequel convient le plus à sa situation. Tout d’abord, il doit connaître si le taux de prêt est fixe ou révisable.
Elle doit choisir le taux le moins élevé pour que la mensualité ne soit pas trop élevée. Après le taux de prêt, il est aussi important de prendre en compte le taux d’assurance. Il faut prendre en compte que celui-ci recouvre le décès afin d’éviter une perte totale. Pour ce qui est du frais de dossier, il doit être le plus faible possible.
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